Surprime d’assurance et copropriété

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Cet arrêt juge que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots et que les clauses du règlement de copropriété contraires à ces dispositions sont réputées non écrites, ce qui s’applique en cas de surprime d’assurance liée à l’activité d’un copropriétaire :

« Vu les articles 5, 10, alinéa 2, et 43 de la loi du 10 juillet 1965 ;

Attendu, selon l’arrêt attaqué (Paris, 14 avril 2010), que le syndicat des copropriétaires du 11 rue de Reuilly à Paris (le syndicat) a fait assigner la société Espaces Roméo Guérin (la société ERG), copropriétaire, en payement de charges de copropriété comprenant la surprime de l’assurance multi-risques de l’immeuble ; que la société ERG a soulevé la nullité de la clause du règlement de copropriété mettant à sa charge la surprime d’assurance et demandé la restitution des sommes payées à ce titre ;

Attendu que, pour rejeter les demandes de la société ERG, l’arrêt relève que le règlement de copropriété distingue la prime d’assurance supportée par tous les copropriétaires en tant que charge commune générale et la surprime répartie entre les seuls lots de la société ERG et retient que les lots de la société ERG constituent un ensemble homogène et autonome au sein de la copropriété, que la surprime trouve son unique cause dans la couverture du risque aggravé de sinistre inhérent à l’exercice d’une activité commerciale régulière et conforme à la destination de l’immeuble, et que répartir cette surprime en charges communes générales équivaudrait à faire supporter à la collectivité des copropriétaires une dépense qui est la contrepartie exclusive de l’activité exercée par un seul d’entre eux ;

Qu’en statuant ainsi, alors que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots et que les clauses du règlement de copropriété contraires à ces dispositions sont réputées non écrites, la cour d’appel a violé les textes susvisés ;
PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu’il déboute la société ERG de ses demandes d’annulation de la clause du règlement de copropriété portant sur la prise en charge de la surprime d’assurance et de remboursement des surprimes d’assurance dont elle s’est acquittée, l’arrêt rendu le 14 avril 2010, entre les parties, par la cour d’appel de Paris ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d’appel de Paris, autrement composée ;

Condamne le syndicat des copropriétaires du 11 rue de Reuilly à Paris aux dépens ;

Vu l’article 700 du code de procédure civile, rejette la demande du syndicat des copropriétaires du 11 rue de Reuilly à Paris et le condamne à payer à société Espaces Roméo Guérin la somme de 2 500 euros ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l’arrêt partiellement cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du six septembre deux mille onze.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par la SCP Lyon-Caen et Thiriez, avocat aux Conseils pour la société Espaces Roméo Guérin

Le moyen fait grief à l’arrêt infirmatif attaqué d’AVOIR dit mal fondées les demandes de la société ESPACES ROMEO GUERIN d’annulation de la clause du règlement de copropriété portant sur la prise en charge de la surprime d’assurances et de remboursement des surprimes d’assurances dont elle s’est acquittée ;

AUX MOTIFS QUE, aux termes de l’arrêt attaqué, « sur la clause de surprime, celle-ci ne s’analyse pas en une clause de responsabilité dite d’aggravation des charges qui sanctionne financièrement le copropriétaire dont le défaut de respect des stipulations du règlement de copropriété entraîne pour le syndicat des copropriétaires des dépenses supplémentaires à celles qu’il aurait eu à engager en l’absence de faute du contrevenant ; que le règlement de copropriété opère une distinction entre : – la prime d’assurance de l’immeuble supportée par tous les copropriétaires en tant que charges communes générales, conformément à l’article 10 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, d’une part, – la surprime d’assurance qui n’est pas liée au comportement fautif d’un copropriétaire mais qui trouve son unique cause dans la couverture du risque aggravé du sinistre inhérent dans les lots limitativement énumérés d’une activité commerciale régulière et conforme à la destination mixte de l’immeuble, d’autre part ; que répartir cette surprime en charges communes générales de l’article 10 alinéa 2 de la loi équivaudrait à faire supporter à la collectivité de tous les copropriétaires une dépense qui est la contrepartie exclusive de l’activité exercée par un seul d’entre eux dans des lots appropriés à celle-ci ; que cette surprime est inhérente à la destination professionnelle et/ou commerciale spécifique des quatre lots de la société ERG qui forment de fait une entité indépendante du reste de l’immeuble composé de caves, de bureaux (lots 13 et 14) et d’appartements ; que les lots 24 et 25 forment la totalité du bâtiment B ; qu’en y ajoutant les lots 11 et 12 du bâtiment A qui tranchent par leur configuration et leurs dimensions avec les autres lots de ce même bâtiment on obtient un sous-ensemble homogène et autonome dont les tantièmes de copropriété s’élèvent à 6779 millièmes sur les 10000 millièmes que compte la copropriété ; que c’est en raison de cette sorte de « sous-copropriété » que le règlement de copropriété prévoit des droits et obligations spécifiques aux propriétaires des lots 11, 12, 24 et 25 pages 18 et 19 au nombre desquels figure notamment la clause relative à la surprime d’assurance ; que les surprimes d’assurance dues en raison des activités présentant un risque particulier exercées dans certains lots sont réparties avec les primes d’assurance en charges générales, sauf clause contraire du règlement de copropriété ; qu’en l’espèce, la clause contraire du règlement de copropriété existe et sa validité s’impose encore en raison de la destination spécifique des quatre lots de la société ERG constituant une sorte de «sous-copropriété» au sein de la copropriété ; qu’en conséquence, la Cour rejette la demande de nullité de ladite clause » ;

ALORS QUE les copropriétaires sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5 de la loi du 10 juillet 1965, et que toutes clauses contraires aux dispositions d’ordre public de la loi du 10 juillet 1965 sont réputées non écrites ; qu’en jugeant valable la clause du règlement de copropriété selon laquelle « au cas où le commerce ou l’industrie entraînerait une surprime d’assurance pour les copropriétaires, celle-ci serait supportée par les propriétaires des lots numéros 11, 12, 24 et 25 », soit une clause portant sur le paiement des primes d’assurance garantissant l’ensemble de l’immeuble, lesquelles primes constituent une charge relative à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, la Cour d’appel a violé les articles 5, 10 et 43 de la loi du 10 juillet 1965. »